الاستثمار العقاري في المغرب: هل هو مربح للأجانب؟

يجذب المغرب المستثمرين الأجانب لأن سوقه العقاري يجمع بين استقرار نسبي في الأسعار وتزايد ملحوظ في حجم المعاملات داخل عدد من المدن الكبرى، و هذا الاتجاه تؤكده المؤشرات الرسمية الصادرة عن بنك المغرب بتعاون مع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) .

المستثمر الأجنبي يستعرض فرص الاستثمار في قلب الدار البيضاء

عمليًا، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري في المغرب مربحًا للأجانب إذا تم اختيار المدينة ونوع الأصل بعناية، واحترام المساطر القانونية و الجبائية منذ البداية، مع احتساب التكاليف والضرائب ومخاطر التشغيل ضمن دراسة مالية واقعية.

الاستثمار العقاري في المغرب لم يعد حكرًا على المواطنين، إذ أصبح ينجذب الأجانب سواء المقيمون أو غير المقيمين إلى مدن مثل الدار البيضاء والرباط ومراكش وأغادير، و دلك بفعل الطلب الإيجاري والسياحي وتطور البنية التحتية.

في سنة 2025، سجّل مؤشر أسعار الأصول العقارية ارتفاعًا سنويًا، بالتوازي مع نمو قوي في عدد المعاملات، ما يعكس دينامية سوقية تتجاوز مجرد تحركات الأسعار إلى سيولة فعلية في التداول العقاري.

في هذا المقال، ستجد قراءة عملية مدعومة بمصادر رسمية مغربية حول: وضع سوق العقارات المغربي، حقوق الأجانب في التملك، العائدات المتوقعة، الإطار الضريبي، المخاطر، وأفضل المدن للاستثمار الأجنبي.

نظرة عامة على سوق العقار في المغرب

تطور القطاع العقاري خلال العشر سنوات الماضية

لقياس الاتجاهات بعيدًا عن الانطباعات العامة، يُعد مؤشر أسعار الأصول العقارية (IPAI) مرجعًا رسميًا لأنه يُحتسب بتعاون بين بنك المغرب وANCFCC انطلاقًا من معطيات فعلية للمعاملات.

في الفصل الثالث من سنة 2025، ارتفع المؤشر وطنيًا بنسبة 1.1% مقارنة بالفصل السابق، وارتفع حجم المعاملات بنسبة 14%. وعلى أساس سنوي، سجّل المؤشر زيادة بنحو 1.2% مع نمو سنوي في المعاملات بلغ حوالي 26.6%.

على مستوى بعض المدن، أشار التقرير نفسه إلى تغيرات فصلية مهمة في الأسعار، من بينها ارتفاع في الرباط (+3.2%)، الدار البيضاء (+1.2%)، مراكش (+1.0%)، وطنجة (+1.8%) خلال الفصل الثالث من 2025. هذه الأرقام تُظهر تباين الأداء بين المدن والفئات العقارية، وهو عنصر أساسي في أي قرار استثماري.

القطاعات العقارية الأكثر جذبًا للاستثمار

• السكني: شقق، فلل، منازل.
• المهني: محلات تجارية، مكاتب.
• السياحي: شقق مفروشة، رياض، وحدات قريبة من مناطق الجذب السياحي.
• الصناعي واللوجستي: حسب الموقع والبنية التحتية.

وتُظهر بيانات بنك المغرب وANCFCC أن التحليل الرسمي يتابع فئات متعددة، منها السكني، الأراضي الحضرية، والعقارات ذات الاستعمال المهني، ما يسمح للمستثمر بمقارنة الأداء حسب نوع الأصل والموقع.

أهم 5 عوامل تدفع الاستثمار في العقار المغربي

• استقرار نسبي في الأسعار على المستوى الوطني وفق مؤشر بنك المغرب وANCFCC.
• نمو واضح في حجم المعاملات خلال 2025، ما يدل على سيولة أفضل في السوق.
• تنوع المدن والمنتجات العقارية وتفاوت العوائد حسب الموقع والفئة.
• وضوح مساطر التسجيل كإجراء ضريبي رسمي مضبوط بآجال وتعريفات.
• إمكانية التملك للأجانب مع متطلبات إجرائية إضافية بحسب الحالة ونوع العقار.

الوضع القانوني للأجانب في الاستثمار العقاري بالمغرب

حقوق الأجانب في تملك العقار

من حيث المبدأ، تُخضع الدولة عمليات تفويت العقارات، سواء كانت محفظة أو غير محفظة، لإجراء التسجيل الإجباري، و هذا يعني أن المعاملة تمر عبر قنوات رسمية واضحة بغض النظر عن جنسية المشتري.

وتؤكد بوابة المديرية العامة للضرائب أن تفويتات العقارات والحقوق العينية الواقعة عليها تدخل ضمن الاتفاقات الخاضعة وجوبًا لإجراء التسجيل، وبالتالي فإن النقطة الحاسمة للأجانب ليست إمكانية التملك في حد ذاتها، بل الالتزام بالمساطر لا سيما التوثيق، التسجيل، ثم التحفيظ أو التقييد بالمحافظة العقارية.

الإجراءات الرسمية لشراء العقار كأجنبي

• إضفاء تاريخ ثابت على المحررات.
• حفظ العقود وإثبات وجودها تجاه الخزينة.
• تمكين الإدارة من استخلاص الواجبات الجبائية.

يخضع التسجيل لآجال قانونية، غالبًا 30 يومًا للاتفاقات الخاضعة إجباريا. كما تحدد المديرية العامة للضرائب نسب واجبات التسجيل، مثل 4% أو 6% حسب طبيعة العملية ونوع العقار.

• توثيق العقد لدى جهة مختصة.
• تسجيله داخل الآجال القانونية.
• إتمام إجراءات التقييد بالمحافظة العقارية إذا كان العقار محفظًا، أو متابعة مسطرة التحفيظ عند الاقتضاء.

مقارنة الإجراءات بين المواطنين والأجانب

العائد المالي من الاستثمار العقاري في المغرب

مصادر الربح المتوقعة

• التأجير طويل الأجل.
• التأجير قصير الأجل في المدن السياحية.
• إعادة البيع في حال تحسن الأسعار أو السيولة.

تُظهر تقارير بنك المغرب وANCFCC نموًا سنويًا في المؤشر وزيادة في حجم المعاملات خلال 2025، وهو سياق داعم لفكرة تحقيق مكاسب رأسمالية عند اختيار الأصل المناسب وتوقيت الخروج الصحيح.

مع ذلك، يجب الفصل بين مؤشر الأسعار الوطني وبين العائد الإيجاري الصافي، الذي يرتبط بالطلب في كل حي وجودة الأصل وإدارته.

مقارنة العائدات العقارية بين المدن الكبرى في المغرب

معدلات العائد السنوي التقريبية

المصادر الرسمية تقيس بالأساس تطور الأسعار والمعاملات، ولا تنشر نسب العائد الإيجاري الصافي بشكل مباشر، لذلك تُقدم الأرقام التالية كهوامش سوقية تقريبية شائعة الاستخدام لدى المستثمرين، مع ضرورة التحقق محليًا قبل الشراء.

معدلات العائد السنوي حسب المدينة ونوع الاستثمار (تقديرات تقريبية)

تكلفة الاستثمار والضرائب

رسوم الشراء والتسجيل

تؤكد المديرية العامة للضرائب أن التسجيل إجراء إلزامي لتفويتات العقارات والحقوق العينية الواقعة عليها، وتوضح التعريفة وجود واجبات نسبية متعددة حسب نوع العملية، مثل:

• 4% في حالات محددة لاقتناء محلات مبنية.
• 6% لتفويتات أخرى للعقارات والحقوق العينية.

بالإضافة إلى واجبات التسجيل، توجد عادة تكاليف مرتبطة بالتوثيق وإجراءات المحافظة العقارية تختلف حسب كون العقار محفظًا أو غير محفظ.

التكاليف المتوقع تحملها

• واجبات التسجيل وفق التعريفة ونوع العملية.
• احترام آجال التسجيل لتجنب غرامات التأخير.
• مصاريف إدارة العقار: صيانة، إصلاحات، تسيير.
• مخاطر مرتبطة بتقلب السيولة في بعض الفئات أو الأحياء.
• فوارق العملة وتحويل الأموال للمستثمر غير المقيم.

المخاطر والتحديات

مخاطر السوق

السوق لا يتحرك بنفس الوتيرة في جميع المدن أو الفئات، و التقرير الرسمي يعرض فروقًا حسب نوع الأصل (شقق، أراض، محلات، مكاتب) وحسب الموقع. لذلك لا يُنصح ببناء خطة خروج سريعة دون تحليل دقيق لسيولة الحي والفئة العقارية.

مخاطر قانونية وتشريعية

تجنب التعاملات خارج الإطار الرسمي يظل أمرًا أساسيًا، لأن التسجيل الإجباري واحترام الآجال والتعريفات والوثائق يقلل من احتمالات النزاع ويضمن ملكية قابلة للإثبات والتصرف.

مخاطر التشغيل

التأجير قصير الأجل يحتاج إدارة يومية تشمل التسويق والصيانة والتسعير. في العقار المهني، المخاطر ترتبط بجودة الموقع وطول فترات الشغور.

أفضل المدن للاستثمار الأجنبي في المغرب

تُظهر مدن مثل الدار البيضاء، الرباط، مراكش، وطنجة تغيرات فصلية إيجابية في الأسعار خلال 2025، ما يجعلها محطات رئيسية للمستثمر الذي يوازن بين الإيجار وإمكانية نمو القيمة.

كما تعرض التقارير الرسمية بيانات لفئات متعددة داخل مدن أخرى مثل أغادير وفاس، وهو ما يساعد على اختيار نوع الأصل داخل المدينة وليس المدينة فقط.

معايير اختيار المدينة

1. نمو المعاملات والسيولة حسب المؤشرات الرسمية.
2. اتجاه الأسعار حسب الفئة العقارية.
3. طبيعة الاستثمار (سكني، سياحي، مهني).
4. تكلفة الدخول الجبائية والرسوم المرتبطة بالعملية.

المستثمر يكمل إجراءات شراء العقار في إطار قانوني واضح

خلاصة واستنتاجات

نعم، الاستثمار العقاري في المغرب يمكن أن يكون مربحًا للأجانب، خاصة عندما يُبنى على مدن ذات دينامية واضحة في الأسعار والمعاملات كما تُظهر مؤشرات بنك المغرب وANCFCC خلال 2025.

تزداد فرص الربحية عند اختيار أصل سهل التشغيل، والدخول بتكلفة محسوبة تشمل واجبات التسجيل والتوثيق، واحترام الآجال والمساطر التي تحددها المديرية العامة للضرائب.

في المقابل، ترتفع مخاطر ضعف العائد أو الخسارة عند شراء أصل في موقع ضعيف الطلب، أو الاعتماد على توقعات غير واقعية، أو إهمال متطلبات التسجيل الإجباري وما يرافقه من التزامات قانونية وجبائية.

الأسئلة الشائعة